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对一起在建工程已被执行且商品房买受人对抗工程款优先受偿的工程款纠纷案件的法律意见
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问题:工程公司依合同垫资承建建筑工程,开发商因资金困难通知停工,拖欠工程款数千万元。开发商股东申请该开发商破产。开发商的其他债权人诉讼已将工程公司垫资承建的在建工程查封。开发商的商品房购买人也诉讼和执行该在建工程。工程公司如何维权?

案情:

?? 19977月,原被告签订《建设工程施工合同》,承包施工被告开发的某大厦工程。合同后原告依约施工,被告单方违约并于19993月通知原告停工结算,被告拖欠原告垫资、工程款及损失等2000余万元。原告起诉,一审法院判决后,二审法院裁定发还重审,20024月,一审法院判决被告公司支付原告公司工程款及损失2300余万元。因被告公司与其债权人欠款纠纷案件,法院已经依法查封了原告公司所垫资施工的在建工程。200311月,某公司等案外人以商品房买受人的身份提出异议,对原告公司在建工程主张权利。200312月,某法院判决被告公司向某公司等商品房买受人交付原告公司垫资承建的部分在建工程。?

????????????????????????????????? 法律意见书

☆☆工程公司:

?? 作为贵公司诉置业有限公司工程款纠纷一案的诉讼、执行的代理人,为了避免和减少对贵公司的财产损失,使本案能得以及时执行,特向贵公司提出以下法律意见,供参考。

一、办案的

二、就本执行案的几点法律意见

(一)首先,对在建工程,贵公司有优先受偿的权利,这是必须坚持的关键问题。

1、最高法院2002620关于建设工程价款优先受偿问题的批复第4条明确规定:建设工程承包行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或约定的竣工之日起计算,第四条字公布之日起6个月后执行。

219977月置业公司签订的建设工程施工合同第13条规定,开工于19978月日,竣工于19991月日,总日历天540天。

319977月日补充条款约定:如属甲方原因及包干范围内容外和合同条款第12条等原因造成工期延误,工期和控制点时间顺延。

3、(2002)法民初字第2号民事判决书确认的事实证明,因甲方(置业公司)原因致交工时间顺延9个月,即约定竣工时间实际应为199910月日,而《合同法》自1999101起施行,即贵公司工程款对在建工程优先受偿符合且应当适用最高法院批复的规定。

(二)对置业公司恶意处分财产之行为,贵公司有权依法行使撤销权。

(三)中院对某购房合同案件判决明显违法和不能成立。

1、其与某公司之间系借款关系,是普通债权,其与置业公司购房合同属期房预售合同,据合同第12条约定:逾期交付房屋,承担的是违约责任,且乙方(买受人)有权终止合同,由置业公司赔偿损失。同时,该合同第14条约定:交付房屋应在预售商品房竣工验收合格后 ,并非交付在建工程,中院判决交付在建工程明显缺乏事实依据和法律根据。就是说法院只能判决合同是否有效,而不能判决交付在建工程。

2、对某公司所谓借款是否用于诉争在建工程建设,不是以直接证据证明,而是仅以协议约定来证明,协议可以履行可以不履行。同样判决认定置业公司对某公司借款用以在建工程建设无异议也是错误的。因为,1998年大厦正在建设中,资金用向处于不确定状态,置业公司的所谓无异议明显属歪曲事实。

(四)商品房购销合同即使有效,也不能对抗贵公司工程价款在建工程的优先受偿权。

1、其出具的19988月其与置业公司所签的商品房购销合同(预购合同)因置业公司无土地使用权且无建筑规划许可证而无效。

1)《城市房地产管理法》第44条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均规定:商品房预售,应当符合下列条件:(一)已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权。即未全部支付土地使用权出让金,未取得土地使用权的开发商就无预售的权利和资格。因房屋是建造在土地上的。土地使用权的取得必然是预售房屋的前提条件。

2)其订立合同时看到的土地使用证(土权字第00599号)的土地使用人是另一实业有限公司,而不是置业公司。它们是两个独立的法人企业,置业公司至今无该土地的使用权,更无土地使用权证。这说明,买受人在明知置业公司无土地使用权,土地使用权是另一个法人即某公司的前提下,仍签订预售合同,存在明显过错。合同无效的后果由其自己承担。2、买受人不属于最高法院关于建设工程价款不得对抗买受人的情况,即使合同有效,其主张也不应受到法律支持。三、对该执行案件处理的几点建议:

1、行使撤销权,起诉至中院法院,要求法院依法撤销置业公司恶意处分财产,损害债权人利益的无效民事行为,即认定其与该买受人属签购房合同属无效。

2、向执行法院进一步申明,买受人合同行为不能对抗优先权的事实理由,请求执行法院应对在建工程予以执行。

3、情况反映或者申诉至最高人民法院,请求上级法院依法监督本案的公正执行,维护贵公司的合法权益。

4、如不及时采取有效措施,将有可能损害贵公司的合法权益。

以上意见请贵公司给予充分注意。

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??? ???????????(说明:本栏目内容除注明者外,主要来自王基丞会长《民商法哲学论》一书,且多为部分摘录,具体内容均应以原着为准。)

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