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浅析商品房买卖合同纠纷中“已付房款一倍”处罚规则的适用
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??? 问题:出卖人在订立商品房买卖合同时,隐瞒了所售商品房已经抵押的事实,就将解除合同并由开发商承担“已付房款一倍”的赔偿责任吗?

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当事人:

??????原告某商品房买受人;被告某房地产开发公司。

案情:

20015月,某房地产开发公司因急于收回资金,将其开发的某花园32一套商品房以第三人的名义在某银行按揭抵押贷款。20035月,某买受人与该公司签订商品房买卖合同,购买该套商品房,面积140平米,价款14万元。合同签订后,买受人付清了房款,开发公司也将该商品房交付给买受人装修和使用,但未办理房屋产权证明。至20056月,买受人到房产主管部门咨询时得知该商品房已按揭抵押贷款。买受人认为,开发公司在订立商品房买卖合同时故意隐瞒该商品房已经抵押的事实,其行为已经构成欺诈,严重损害了买受人的合法权益,依据《消费者权益保护法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定承担法律责任。因与开发公司协商无果,买受人根据约定依法申请某仲裁机构仲裁:依法确认双方签约的商品房买卖合同无效,裁决开发公司返回购房款及利息并裁决开发公司承担已付房款一倍的赔偿责任等。但是,开发公司认为,商品房已交付买受人装修和使用,银行贷款已经基本还清,已具备办理房产证条件,不应确认商品房买卖合同无效,不应承担赔偿责任。

疑难

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(三)以合法形式掩盖非法目的。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定,下列民事行为无效:(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(七)以合法形式掩盖非法目的的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担 不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从根据本案基本事实和有关法律的直接规定来分析,一般认为,开发公司欺诈行为是客观存在的,很大可能是败诉的。

本案涉及的主要焦点之一是双方所签的商品房买卖合同是否应确认无效?开发公司是否承担买受人已付购房款一倍的赔偿责任(俗称“一加一”赔偿)?

一种观点认为:根据最高人民法院(法释【20037号)司法解释第九条的规定,该开发公司作为出卖人在与买受人签订合同时故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实,当事人关于确认合同无效、开发公司承担返还购房款和“一加一”赔偿的请求应予支持。另一种观点认为:尽管开发公司在签订售房合同时故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实,但其本质意思表示是愿意销售该套房屋,且已交付买受人装修和使用,抵押房屋贷款也已付清,具备办证条件,不宜确认合同无效。本案事实表明开发公司的合同欺诈行为不符合“一加一”赔偿的法律规定。

笔者持第二种观点。分析认为:

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

最高法院该司法解释的目的在于,对于在商品房买卖行为中,出卖人利用优势地位,为追求最大经济利益,采取欺诈手段与买受人签订合同,或签订合同后又恶意违约的行为给予制裁,这是由于出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚信原则,严重损害了市场经济的交易安全秩序,它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别,对此类行为仅以补偿性的赔偿无法弥补买受人损失的,也不能有效的制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。但是,同时应当考虑,根据《消费者权益保护法》第49条和《合同法》第113条所确定的惩罚性原则精神,对商品房买卖合同中的某些出卖人恶意违约和欺诈行为可有条件地适用惩罚性赔偿。上述司法解释第9条规定的情形导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时,买受人除可请求出卖人返还已付购房款及其利息,赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

在对本案作出以上分析后,受被告公司委托,作出如下答辩意见 ?????????????????????????????

?答辩人为与申请人商品房买卖合同仲裁一案,我公司认为申请人的申请属于曲解事实和法律,申请请求不能成立,应当依法予以驳回。理由如下:

一、申请人请求确认双方签订的商品房买卖合同无效的请求,不符合法律和相应司法解释的规定情形,应予以驳回

1、《合同法》第52条第二款明确规定:一方以欺诈、胁迫的手段签订合同损害国家利益的,合同无效。即没有损害国家利益的欺诈行为不能导致合同无效。

2、本案中,即使被诉人未及时明确告知申请人所购房屋曾设有抵押,也不能以此确认该合同无效。

二、被诉人在与申请人签订购房合同时,没有法定意义上以优势地位恶意违约的欺诈行为。

1、最高法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第68条规定:一方当事人故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。

2、根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定,受欺诈人因欺诈而陷入错误,并基于错误认识而为意思表示的错误是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。

3、但本案中,申请人对所购房屋合同等重要情况并无认识上的缺陷。第一,申请人所购房屋,当时具备交付条件,且当时已实际交付,申请人也进行了装修和使用。最高法院关于商品房纠纷司法解释第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。第二,申请人所购房屋的正常售价为1400/m2以上,而申请人合同房价仅为950m2,明显低于正常价,说明申请人对该房屋可能存在有暇疵,属于知道和应当知道。同时,合同中对办理产权登记的时间和逾期责任均未约定,更说明了这一点。第三,所购房屋早已具备办证条件,并未事实上侵害申请人所购房屋的使用权和所有权。

三、本案中,被诉人不存在最高法院关于商品房纠纷案件司法解释中关于恶意违约或欺诈行为的事实,应驳回申请人关于返还房款和加倍赔偿等申请请求。

1、被诉人对所售房屋属于出售前曾设有抵押的情况,不是出售后再设定抵押。因此,不符合上述司法解释第8条之规定。

2、被诉人同申请人签订合同时,尽管未明确告知所购房屋曾设有抵押,但从订立合同的现实情况看,只是担心房屋的顺利售出,以实际行为是销售房屋,而不是只签订合同收取房款,不售房屋。纵观全案应当查明这一情况。

3、被诉人没有一方两售、重复抵押等使申请人无法及时使用和居住房屋的情况,也不存在无法办理产权登记的客观事实。因此,也不符合上述司法解释第9条规定的情形。

4、根据最高法院审理商品房纠纷案件司法解释规定的原义,即使出卖人原有隐瞒抵押的行为,但是,若出卖人能采取相应的补救措施,而使买受人能够取得完全所有权的房屋的,行使撤销权的阻却事由发生,该商品房买卖合同应继续履行。买受人请求撤销合同的不予支持。

综上所述,被诉人认为,申请人所购房屋早已交付其装修和使用,同时也具备办理产权登记的条件,申请人不及时办理产权登记,不能成为要求被诉人加倍赔付的理由。申请人请求确认购房合同无效、返还房款、加倍赔偿等申请请求不符合法律规定,没有足够的事实依据,应当依法予以驳回。

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?????????????????????????????? (本文作者:研究会会长?? 王基丞)

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