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城市房屋和谐拆迁的哲学基础
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???? ――兼述对《国有土地房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》的看法??

????????王基丞  

??? 河南省洛阳市某区人民政府在旧城改造中,2009年对其辖区某城中村进行了成功拆迁。这说明旧城改造和城市开发建设中,依法拆迁、和谐拆迁既是应该的,也是可能的。但是,截至目前,在全国乃至世界范围内,因为城市建设、旧城改造、商业开发等涉及城市房屋拆迁纠纷的案件却层出不穷,有的甚至后果非常严重。所以,这应该是一个值得研究的课题。?据报道:2009年 11月,由于拆迁纠纷在树上住了3个半月的重庆陈某,在有关单位再支付一定补偿费后,陈终于“走”下他的“树房”。然而,他要为其涉嫌聚众扰乱社会秩序的违法行为而承担法律责任。上海市闵行区一户主,不肯在拆迁协议签字,面对拆迁,户主因用投掷汽油瓶等违法手段妨碍公务而其受到处罚。重庆最牛钉子户杨某 2007年1月,主管机关作出行政裁决,在收到裁决书15日内搬迁。后来法院依法限令其于3天内搬迁,否则将强制拆迁。届时,法院没有强拆,在政府协调下,最后杨选择在沙坪坝区异地补偿安置。农村房屋拆迁也是应当及时解决的问题,西安市某村需要拆迁,但是因评估结果村民有异议而形成纠纷。如此等等。?

 ? 在类似上述城市、农村房屋拆迁纠纷案件中,涉及诸多法律问题。诸如:商业开发是不是公共利益?公民的私有财产究竟怎样补偿才是合理补偿?公民的私人财产权是否可以拒绝国家的征收行为?城中村的房屋如何拆迁?如何补偿?城市郊区和农村的房屋如何拆迁?如何补偿?等等。?

  我们认为,应当具体问题具体分析,实事求是,全面地、联系地、辩证地分析和看待问题,既不能一刀切,也不能片面地和极端地看问题。公共利益、开发商权益和房屋产权人的合法权益等应当兼顾而不可偏废。?

  首先,我们的城市房屋征收或拆迁行为,必须遵守宪法和法律的规定。根据我国《宪法》第十条:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留地,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。第十三条:公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。?

  我国《物权法》第四条规定:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。第四十二条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。?

  上述规定告诉我们:在我国,土地实行国家所有制和集体所有制。同时,为了公共利益,国家有权依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。公民的合法的私有财产包括房屋产权受国家法律保护而不受侵犯。但是,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对集体所有的土地、单位和公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。就是说,就公民的房屋所有权和土地使用权应当受到法律保护,但是,当公共利益的需要与之相冲突时,应当服从公共利益,同时,应当给予补偿,而使其合法利益不受损失。?

365bet 站长工具  但是如果认为对私人的财产进行完全的保护,就是完全遵从财产所有人的意愿是片面地、绝对地、极端地,因而也是错误的。因为,权利和自由是相对的、受限的,不存在绝对地自由和权利。否则,将是无政府主义。如果认为凡是为了公共利益的旧城改造和城市开发等征收行为,就是政府说了算也是片面地和错误的。那么,政府应该维护大多数人的利益,改善广大居民的生活水平,也应该严格地保护每个人的私有财产所有权。对于房屋拆迁,《物权法》强调,征收个人住宅的,应保障被征收人的居住条件。《物权法》第四十二条强调征收的公共利益目的。第一百二十一条规定,因征收而受影响的用益物权人有权获得相应补偿。这就为所有权人之外的用益物权人获得相应补偿提供了法律依据。第一百四十八条还对提前收回建设用地使用权这类特殊征收行为的补偿问题作出了规定。依据征收补偿的法理,补偿的目的旨在最大限度地弥补被征收人因征收造成的财产变动而引起的损失,使被征收人的财产利益和有关经营利益不受损失,以维护其合法的财产权利。因此,改造并没有造成对居民私有权利的损害。对于公民财产的保护体现在公平合理的补偿之上。根据我国法律规定,公平合理补偿表现为居民居住条件不下降。旧城改造中的主要矛盾表现在此前的补偿安置存在不客观、不和谐的主张权利。对于农村房屋拆迁的补偿问题现在并没有一部具体的法律、法规予以规定。但是,依据 2005年10月12日法[2005]行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》:“行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。”因此,对于“已经纳入城市规划区的”这部分农村房屋的拆迁补偿还是要依据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定予以办理。但是,《城市房屋拆迁管理条例》存在缺陷,已经不适应目前的我国客观实际,应该进行修改。?

?? 关于公共利益的概念和范围,现行的《城市房屋拆迁管理条例》没有具体规定,但是新的《房屋征收和补偿条例(征求意见稿)》对此的规定也值得商榷。我们认为,城市的交通通讯类基础设施、文教体育、社会福利、市政公用设施等应当属于公共利益,但是新条例却对其加上“国家重点扶持并纳入规划”的限制,这将使得相当多的城市建设是否属于公共利益产生争议。其次,新条例称为“国有土地房屋征收和补偿条例”,但是,“征收”的范围又是有限的,那么,许多包含有征收性质的城市商业开发的房屋拆迁问题如何适用法律呢?我们认为,应当称为《城市房屋征收补偿条例》,既适用于公共利益的征收拆迁,也适用于城中村的房屋拆迁。其三,拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿问题上应当是平等的民事权利义务关系,不是管理和被管理的关系,签订拆迁补偿安置协议应当协商一致。其四,补偿方式可以协商,补偿标准要根据拆迁性质和房屋性质分别确定,要考虑公共利益拆迁或是商业开发拆迁和包含公共利益内容的商业开发拆迁。要考虑被拆迁房屋是房屋产权证和土地使用证齐全的商品房,或是只有土地使用证(宅基使用证)的城中村。要考虑被拆迁房屋的结构、质量、用途的因素等等。既不能漫天要价,也不能拒绝补偿安置。补偿安置要有依据,做到基本合理。其五,现行的《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定,当拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿协议时由行政机关裁决;第十七条规定,在裁决规定的搬迁期限内未搬出的实施强制拆迁。并且,第十六条规定,诉讼期间不停止拆迁的执行。上述规定,以行政法规涉及公民私有财产所有权的强制性处置,与我国的《合同法》和《民法通则》相关规定相抵触。应当予以修改。在程序上,我们认为,要规定通知、告知、听证、复议、诉讼等程序和该程序所需时间。只有这样,才能既保证城市房屋的及时拆迁,又保证被拆迁人的合法权益不受损失,还避免因拆迁纠纷所发生的不安定因素,以达到社会和谐之目的。?

?? 在重庆最牛“钉子户”拆迁案中,在政府的努力下,最后结果是被拆迁人选择在沙坪坝区异地补偿安置。这类案件既表现出了大多数人对于私有财产的保护意识,也表现出了政府在重视个人财产权利保护方面的进步。河南省洛阳市某区人民政府关于对该区某城中村成功实施整体拆迁的案例,更说明依法拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁是应该的,也是可能的。  

据统计,该城中村共需拆迁村民300多户,涉及拆迁总建筑面积17万平方米,涉及拆迁房屋价值3.5亿元人民币。由于对为什么要进行开发改造、城中村改造模式和审批程序、安置原则、补偿标准等都进行了具体说明、宣传、动员和民主协商,所以,有290户自愿签订了拆迁补偿协议,比较顺利搬迁。占90.6%。有31户村民因对补偿安置条件持有异议而未及时签订拆迁安置补偿协议。占9.4%。村民提起行政复议的有20户,占6.66%,占拆迁房屋价值的2.1%。村民宅基地经法定程序被依法收回而拒绝搬迁的13户,占3.94%,占拆迁房屋价值的2.04%。村民对行政复议结果不服,提起行政诉讼的只有6户,占1.82%,占拆迁房屋价值的0.86%。最终该6户全部撤诉,签订了拆迁安置补偿协议。这个案例说明,该城中村的拆迁,经过听证、行政复议、行政诉讼和诉讼之后,全体拆迁村居民最终签订了拆迁安置补偿协议,实施了拆迁,实现了依法拆迁、和谐拆迁。这是因为:?

  首先,政府妥善处理了内容和形式的问题。内容和形式是互相依赖、互相作用、互相影响、不可分割的。当形式适合内容时,对内容的发展起着积极的推动作用。反之,起阻碍作用。该区政府首先印发了《关于城中村整体开发改造资料汇编》。内容包括:实施意见、房屋拆迁住宅货币补偿基准、国有土地上房屋拆迁附属设施补偿标准、城中村开发改造拆迁补偿安置方案(草案)、城中村开发改造宣传材料等内容。特别是在宣传材料中对于为什么要进行开发改造、城中村改造模式和审批程序、安置原则、补偿标准等都进行了具体说明。这一工作就使该村90.6%的拆迁户签订协议自愿搬迁。?

  其次,政府贯彻了依法拆迁。根据该村土地属于集体所有,拆迁村居民仍持有宅基地使用证的实际情况,根据我国《宪法》第十条规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留地,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。我国《物权法》第四十二条规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。第五十九条:农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;个别土地承包经营权人之间承包地的调整;土地补偿费等费用的使用、分配办法;集体出资的企业的所有权变动等事项;法律规定的其他事项以及土地管理法的有关规定,召开村民大会讨论通过并形成决议,对于该城中村改造中的土地收回、拆迁安置补偿协议等问题统一解决。保证了拆迁安置在法律法规规定范围内进行即具有完全的合法性。?

  其三,在程序上,给予了被拆迁人足够的条件和时间,使其行使知情权、听证权、复议权和诉讼权。使被拆迁人有不同意见的有充分的表达权。通过这样一个过程,并随着被拆迁人对法律法规政策和城中村改造意义的认识和了解,最终使双方意见基本达成一致。特别是在行政复议和行政诉讼过程中,包括被拆迁人聘请的律师在内,双方对于城市中心区的城中村改造是否涉及公共利益、拆迁安置补偿标准、城中村村居民的居住房屋和国有土地上商品房在拆迁安置补偿时的区别等问题都进行了充分地探讨和辩论。当时,所有被拆迁人都明确表示同意拆迁,支持城中村改造。得到了被拆迁人的理解和支持,维护了被拆迁人的合法权益,加快了城中村改造的步伐。?

??? 综上所述,作者认为,《国有土地房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》在修改过程中,应该注意以下情形:第一,名称应当称为《城市房屋征收与补偿条例》,既适用于公共利益的征收拆迁,也适用于城市商业开发的房屋拆迁,也适用于集体土地的城中村改造和纳入城镇建设规划的农村房屋的征收和拆迁。第二,关于第三条(三)公共利益的规定,应当删去“国家重点扶持并纳入规划”的限制,否则,将使得相当多的城市建设是否属于公共利益而产生争议。第三,房屋征收与补偿工作的负责部门称为“房屋征收部门”指向不明确不具体,还可能造成有的地方另行成立“房屋征收部门”,应当称为“住建、房管、土地等主管部门”负责。第四,关于被征收房屋货币补偿价格的确定,应当“以决定房屋征收时”房地产市场评估价格确定。同时,价格不得低于房屋征收决定之日类似房地产市场的交易“均价”,而不是交易价格。因为,交易价格即成交价有高有低,难于确定。相反,又容易造成各持己见。第五,应当赋予被拆迁人重新评估的权利。第六,对于被拆迁房屋承租人的用益物权的补偿问题应当依照原租赁合同约定处理,出租人即被拆迁人已经签订补偿协议对房屋拆迁不持异议的,承租人无权就该房屋的拆迁另行主张权利。因为,对于被拆迁房屋原用于经营的租赁关系,仅靠置换房屋由原承租人承租,不能适用所有情况。第七,对于房地产评估机构和评估师出具虚假或重大差错的估价报告的,应当规定承担全额的民事赔偿责任,而不仅仅是不再执业或刑事责任,要使其增加违法成本而无法重操旧业。第八,非因公共利益的拆迁,不宜适用第二十八条关于“强制搬迁”和“诉讼期间,不停止补偿协议的执行”的规定。总之,希望我们的城市建设特别是小城镇建设和城乡一体化建设又快又好,希望我们的城市建设有法可依,希望我们的社会彰显公平和和谐。

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